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本溪市城市房屋拆迁管理办法

2002-05-16   来源:地方人民政府

发文文号:本溪市人民政府令第86号

颁布日期:2002-05-16

实施日期:2002-05-16

颁布单位:地方人民政府

  2002年5月16日本溪市人民政府令第86号公布

  第一章 总则

  第一条 (目的和依据)

  为加强城市房屋拆迁管理,维护拆迁当事人的合法权益,确保城市建设项目的顺利进行,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(2001第305号令)及有关法律、法规的规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 (适用范围)

  凡在我市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人进行补偿、安置的,均适用本办法。法律、法规另有规定的,从其规定。

  第三条 (基本原则)

  城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市建设和生态环境的改善。

  第四条 (有关用语的含义)

  本办法所称拆迁当事人,是指拆迁人、被拆迁人、房屋承租人。

  拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。

  被拆迁人是指被拆除房屋所有人。

  房屋承租人是指与房屋所有人具有合法租赁关系的单位或个人。

  第五条 (拆迁当事人的权利义务)

  拆迁人必须依照本办法的规定,对被拆迁人、房屋承租人给予补偿、安置;被拆迁人、房屋承租人必须按照本办法的规定,在搬迁期限内完成搬迁。

  第六条 (拆迁管理部门)

  市城乡规划建设委员会是我市城市房屋拆迁的行政主管部门,其所属的城市房屋拆迁管理机构负责城市房屋拆迁的日常管理工作。

  市国土资源、房产、环保、公安、工商、物价等部门及电业、电讯、有线电视、供暖、供水、煤气、金融等单位应当按照各自职责,依照本办法规定给予配合,保证房屋拆迁工作的顺利进行。

  第二章 拆迁管理

  第七条 (拆迁许可证)

  城市房屋拆迁实行许可证制度。

  凡未取得房屋拆迁许可证的单位和个人,不得实施拆迁工作。

  禁止任何单位和个人涂改、伪造、转借、买卖房屋拆迁许可证。

  第八条 (申办拆迁许可证必备条件)

  申请领取房屋拆迁许可证的,应向城市房屋拆迁行政主管部门提交下列文件和资料:

  (一)建设项目批准文件;

  (二)建设用地规划许可证;

  (三)国有土地使用权批准文件;

  (四)房屋拆迁申请、拆迁计划和补偿安置方案;

  (五)拆迁范围规划图;

  (六)本市金融机构出具的拆迁补偿安置全额资金存入专用存款账户的存款证明;

  (七)需要提供的其他文件和资料。

  市政工程建设项目,申请人不需要提供前款规定的第一、二、三项中的文件,但须提供经市政府批准的相关证明文件。

  城市房屋拆迁行政主管部门应自收到申请之日起30日内做出答复;经审查,对符合条件的拆迁人,颁发房屋拆迁许可证,并按规定收取房屋拆迁管理费。

  第九条 (补偿安置资金的管理)

  拆迁人应将拆迁补偿安置资金全额存入专用存款账户,专项用于拆迁补偿安置,房屋拆迁行政主管部门负责监督使用。

  第十条 (拆迁公告)

  城市房屋拆迁行政主管部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、搬迁期限以及停止供水、供电、供热、供气时间等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。

  拆迁期限是指拆迁人完成房屋拆迁工作的起止日期。

  搬迁期限是指拆迁公告规定的被拆迁人或者房屋承租人与拆迁人订立拆迁补偿安置协议并搬离拆迁范围的期限。

  城市房屋拆迁行政主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。

  第十一条 (拆迁期限)

  拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁。

  需要延长拆迁期限的,拆迁人须在拆迁期限届满15日前向城市房屋拆迁行政主管部门提出申请,城市房屋拆迁行政主管部门应当自收到延期申请之日起10日内予以答复,但累计拆迁期限最长不得超过12个月。

  第十二条 (拆迁范围内限制的活动)

  拆迁范围确定后,城市房屋拆迁行政主管部门应当向有关部门下达书面通知,任何单位和个人在房屋拆迁许可证规定的拆迁期限内暂停办理下列事项:

  (一)新建、扩建、翻建、改建房屋;

  (二)房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、赠与、分户、析产等;

  (三)办理新的营业许可、房屋所有权证、土地使用手续。

  拆迁期限届满时,暂停措施自行解除。

  第十三条 (自行拆迁与委托拆迁)

  拆迁人具有拆迁资格的可以自行拆迁;也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

  拆迁人委托拆迁的,应当向被委托单位出具委托书,并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内,将拆迁委托合同报城市房屋拆迁行政主管部门备案;被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

  城市房屋拆迁行政主管部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。

  第十四条 (拆迁资格管理与岗位培训)

  实施拆迁的单位,必须经城市房屋拆迁行政主管部门审查,取得房屋拆迁资格证书;从事拆迁工作的人员,应当通过有关法律、业务知识的培训并经考核合格,取得房屋拆迁工作人员上岗证书后,方可从事拆迁工作。

  房屋拆迁资格证书与上岗证书实行年检制度。

  第十五条 (拆迁补偿安置协议)

  拆迁当事人应当在拆迁公告规定的搬迁期限内,依照本办法的规定,签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应包括下列内容:

  (一)被拆迁房屋的权属、地址、面积、用途、结构、楼层、搬迁期限、补偿方式;

  (二)实行货币补偿的,应载明补偿标准、补偿金额、补贴金额、结算方式、付款期限;

  (三)实行产权调换的,应载明安置房屋的权属、安置地点、建筑面积、用途、结构、拆迁过渡方式、产权调换差价款金额、差价结算方式、交款期限;

  (四)违约责任和解决争议的方式;

  (五)拆迁当事人需要订立的其他条款。

  拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

  协议的规范文本,由城市房屋拆迁行政主管部门统一制定。

  第十六条 (仲裁、诉讼和先予执行)

  拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人或者房屋承租人在规定的搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

  第十七条 (拆迁裁决)

  在公告规定的搬迁期限内,拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的,自搬迁期限期满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限期满之日前,经当事人申请,由核发房屋拆迁许可证的城市房屋拆迁行政主管部门裁决。城市房屋拆迁行政主管部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当由裁决委员会自收到申请之日起30日内经调查、取证、核实后作出。

  当事人对裁决不服的,可以在裁决书送达之日起3个月内向当地人民法院起诉。拆迁人依据本办法规定已对被拆迁人或房屋承租人给予货币补偿或者提供安置房屋的,诉讼期间不停止拆迁裁决的执行。

  第十八条 (产权注销)

  拆迁补偿安置协议订立前,被拆迁人应当办理房产权属注销登记手续,拆迁人应予以配合。

  第十九条 (建筑面积与使用性质的确定)

  被拆除房屋的建筑面积和使用性质,以房屋所有权证记载的为准。没有记载或有争议的,以市房产产权管理部门核定的为准。

  第二十条 (强制执行)

  被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的,经拆迁人申请,市人民政府责成有关部门强制执行;或者由城市房屋拆迁行政主管部门申请人民法院强制执行。

  实行强制执行前,拆迁人应当将被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。

  第二十一条 (市政工程建设项目纠纷的处理)

  市政工程建设项目需要拆迁房屋的,按照先拆迁腾地、后处理纠纷的原则办理。拆迁当事人在规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的,被拆迁人及其上级主管单位必须服从建设需要,在不影响非拆迁区域公用设施正常使用情况下,做好证据保全后,按工程要求,按期搬迁。

  第二十二条 (被拆迁房屋的保存与验收)

  被拆迁人及房屋承租人搬迁时须保持原房屋的完整,不得损坏原房屋设施,造成损失的应当承担赔偿责任。

  拆迁人完成拆迁项目后,应申请城市房屋拆迁行政主管部门对拆迁现场进行验收。

  第二十三条 (建设项目的转让)

  尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让时,应当经城市房屋拆迁行政主管部门审查同意,原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。受让人必须是有能力对被拆迁人进行补偿安置的单位。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

  第二十四条 (拆迁产权不明确或有争议的房屋)

  拆除所有权人下落不明的代管房屋、弃管房屋和所有权有争议的房屋,拆迁人应依据本办法提出货币补偿方案,报城市房屋拆迁行政主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全,并将货币补偿款向公证机关办理提存。

  第二十五条 (抵押权房屋的处置)

  拆迁设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。

  第二十六条 (拆迁补助费的管理)

  拆迁人支付被拆迁人或者房屋承租人的临时租房补助费、搬家补助费、误工补助费、资助费,必须报城市房屋拆迁行政主管部门审核批准。否则,银行不予提取现金,财务部门不予核销。

  第二十七条 (房屋拆迁资料的管理)

  拆迁人须建立健全拆迁档案,并及时向有关部门移送拆迁资料,房屋拆迁行政主管部门应加强对拆迁档案建立的监督。

  拆迁人的房屋拆迁补偿安置工作应当接受城市房屋拆迁行政主管部门的检查,如实提供有关资料;城市房屋拆迁行政主管部门有责任为被检查者保守秘密。

  第三章 住宅房屋拆迁补偿与安置

  第二十八条 (住宅房屋补偿安置应具备的条件)

  对在拆迁范围内有住宅房屋,并有与之相应的市房产产权管理部门颁发的房屋所有权证的被拆迁人应予补偿、安置。

  第二十九条 (补偿安置方式)

  拆迁住宅房屋的补偿,可以货币补偿,也可以产权调换。除第二十四条第四十二条三款规定外,补偿方式可以由被拆迁人选择。

  第三十条 (货币补偿价格及金额的确定)

  实行货币补偿的,补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以本市房产市场评估价格确定。

  货币补偿金额的计算公式为:被拆迁房屋的房产市场评估价格×被拆迁房屋的建筑面积。

  第三十一条 (货币补偿价格下限标准)

  下列标准为货币补偿价格下限标准,被拆迁住宅房屋的房产市场评估价格低于货币补偿价格下限标准的,由拆迁人按照货币补偿价格下限标准予以货币补偿:

  (一)原住房为楼房的,同级地段普通商品住宅建筑面积每平方米平均售价的90%;

  (二)原住房为平房的,同级地段普通商品住宅建筑面积每平方米平均售价的80%。

  各地段普通商品住宅平均售价,由市价格行政主管部门会同市建设、房产等部门按照上一年度普通商品住宅市场平均销售价格分别确定,并于每年3月底前公布。

  适用本办法范围内的房产开发土地地段的级别及补偿标准,经市建设行政主管部门会同市土地、物价行政主管部门核定,报市人民政府批准后执行。

  第三十二条 (住宅房屋拆迁补贴)

  被拆迁房屋每户建筑面积低于下列标准面积的,拆迁人应对被拆迁人的差额面积部分给予货币补贴,货币补贴金额的计算公式为:同级地段货币补偿价格下限标准的70%×(标准建筑面积-原住房建筑面积):

  (一)位于一、二级地段的,标准建筑面积为30平方米;

  (二)位于三、四级地段的,标准建筑面积为35平方米;

  (三)位于五、六级地段的,标准建筑面积为40平方米。

  第三十三条 (货币补偿款的支付)

  拆迁私有住宅房屋的货币补偿款全部支付给被拆迁人。

  拆迁具有部分私有产权的房屋,应按照公有产权部分和私有产权部分的所占比例分配货币补偿款。

  第三十四条 (货币补偿款支付时间)

  货币补偿款支付的时间最迟在拆迁补偿安置协议签订后30日内,每超过付款期限一天,拆迁人应承担货币补偿款的1‰滞纳金。

  第三十五条 (产权调换差价款的计算)

  实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第三十条第三十二条的规定,计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价款,结清房屋产权调换差价。

  调换房屋应当符合国家质量安全标准和设计规范要求;属于新建商品房的,交付使用前应当经验收合格,并提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。

  第三十六条 (违章建筑与临时建筑的拆迁)

  拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,拆迁人应对房屋本体(不含环境、区位等因素)按重置价格结合成新补偿。

  第三十七条 (无房屋所有权证居住房屋的拆迁)

  楼房区内无所有权证房屋的违章建筑,一律不予补偿。拆除棚户区内无房屋所有权证的房屋等违章建筑,原则上不予安置,但房屋使用人同时具备下列条件的,可由拆迁人给予被拆迁人6000元的资助款。

  (一)1998年4月15日前户籍在拆迁范围内,并为独立户口的;

  (二)独立门户,居室与厨房有间隔,四季均在此居住,建筑面积在15平方米(含15平方米)以上的;

  (三)城区内确无合法房屋的。

  第三十八条 (搬迁补助费、误工补助费和临时安置补助费)

  拆迁城区内的房屋,拆迁人应按下列规定给予被拆迁人或者房屋承租人补助(不含违章建筑房屋的被拆迁人):

  (一)被拆迁人或者房屋承租人因拆迁而迁出的,由拆迁人一次性支付每户搬迁补助费、误工补助费各200元。

  (二)实行产权调换安置方式的,拆迁人应支付被拆迁人每户每月临时安置补助费。临时安置补助费=被拆除房屋的建筑面积×5元/平方米。

  第三十九条 (差价款的缴纳时限)

  产权调换的差价款,按照拆迁人和被拆迁人签订的房屋拆迁安置补偿协议约定的时间交齐。

  第四十条 (被拆迁房屋原有设施的补偿)

  因房屋拆迁而引起被拆迁人或者房屋承租人的有线电视、通讯设施等迁移的,拆迁人应承担一次性迁移费用的补偿。

  原房屋有煤气设施,实行货币补偿的,凭被拆迁人个人缴费手续,拆迁人应给予补偿;实行产权调换的,被拆迁人或者房屋承租人进户后,不再承担煤气设施安装费。

  第四十一条 (进户费与保证金)

  实行产权调换的,被拆迁人或者房屋承租人进户时,拆迁人不得以任何名义收取进户费和保证金等费用。

  第四十二条 (出租房屋的补偿与安置)

  拆迁公有租赁住宅房屋的货币补偿款须由被拆迁的房屋承租人购买该房屋产权后,由拆迁人对其按照本办法第三十条第三十二条规定进行货币补偿。

  拆迁公有租赁住宅房屋,被拆迁房屋所有人与房屋承租人解除租赁关系或被拆迁房屋所有人在拆迁前已对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。

  被拆迁房屋所有人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应对被拆迁房屋所有人实行等价房屋产权调换,产权调换的房屋仍由原房屋承租人承租,被拆迁房屋所有人与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

  拆迁私有租赁住宅房屋,拆迁人只对被拆迁房屋所有人进行补偿与安置,承租人与被拆迁房屋所有人的租赁合同自行解除。

  第四十三条 (农作物与树木)

  拆除国有土地上的农作物一律不予补偿,砍伐树木的补偿按有关规定执行。

  第四章 非住宅房屋拆迁安置补偿

  第四十四条 (应予补偿安置的非住宅房屋应具备的条件)

  拆迁被拆迁人的非住宅房屋,必须同时具备下列条件的应予补偿安置:

  (一)在拆迁范围内有办公、生产、经营用房;

  (二)有相应的房屋所有权证;

  (三)有土地使用证;

  (四)有合法办公、生产、经营证明。

  第四十五条 (非住宅房屋货币补偿与产权调换差价计算)

  拆迁非住宅房屋实行货币补偿的,货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房产市场评估价格确定;实行产权调换的,应当按照被拆迁非住宅房屋的货币补偿金额与安置房屋的房产市场价格结算差价后,予以安置。产权调换房屋的安置地点,应根据市政府土地使用性质和城市建设规划确定。

  拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。

  第四十六条 (拆迁非住宅房屋停产停业的补偿)

  因拆迁非住宅房屋造成停产停业的,拆迁人应当给予被拆迁人补偿下列费用:

  (一)货物搬用以及设备拆卸、搬运、安装的费用;

  (二)无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用;

  (三)因拆迁造成停产、停业的其他经济损失,经评估后予以补偿的费用。

  第四十七条 (拆迁前歇业的拆迁补偿费的使用)

  拆迁已经工商行政管理机关批准歇业的非住宅房屋,对被拆迁人实行货币补偿,货币补偿款应优先用于安排职工养老保险。

  第四十八条 (非住宅房屋拆迁不予补偿项目)

  非住宅房屋被拆迁前,被拆迁人的债务、原材料、货物、积压的商品、房屋出租的租金损失等一律不予补偿。

  第四十九条 (管线迁移补偿)

  因房屋拆迁需要拆除拆迁区域内的供电、供水、供气、电讯、有线电视管线等公共设施,该拆迁区域规划中明确由拆迁人出资重建的,拆迁人与公共设施原产权单位签订重建协议后不予补偿,由原产权单位自行拆除;拆迁区域规划明确取消的公共设施或未明确由谁投资重建的,拆迁人应按被拆除的公共设施的重置价格结合成新对原产权单位予以补偿,补偿后不再承担建设投资。

  第五十条 (市政工程的房屋拆迁与补偿)

  市政工程项目需要拆迁房屋的,应按本办法有关规定,全部实行货币补偿。

  市政工程项目需要迁移或拆除的各种管线、围墙、广告牌匾等临时建筑物、构筑物均不予补偿,由设置单位自行拆除。

  第五十一条 (公益事业房屋的拆迁与补偿)

  拆迁用于公益事业的房屋,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求,按照原使用性质和规模予以重建,或者按照本市房产市场评估价格予以补偿。

  第五章 拆迁评估

  第五十二条 (评估机构的确定)

  房产市场评估价格由具有法定资格的房产评估机构进行评估确定。

  第五十三条 (评估机构选择)

  城市房屋拆迁行政主管部门应当公布本市所有具有法定资格的房产评估机构名单,供被拆迁人选择。

  第五十四条 (评估内容)

  评估应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素确定评估价格。

  第五十五条 (评估方式)

  住宅房屋可以由市、县房地产评估专家委员会按照上一年度房地产市场交易价格,考虑供求关系和环境变化等因素,确定不同区位、不同结构、不同类型的房屋每平方米建筑面积的价格,并定期向社会公布。评估机构再根据被拆迁房屋的成新、楼层、朝向、环境等因素,确定每一个被拆迁房屋的补偿单价。房地产评估专家委员会应当由3名以上国家注册的房地产评估师组成。

  第五十六条 (评估结果争议处理)

  被拆迁人或者拆迁人对评估结果有异议的,由房地产评估专家委员会裁定。

  房地产评估专家委员会应当对评估机构所采用的评估依据、评估方法和计算过程等进行审核,做出是否有效的裁定。

  评估费用由拆迁人承担。房地产评估专家委员会裁定原评估结果有效的,裁定费用由异议方承担;原评估结果无效的,裁定费用由原评估机构承担。

  第六章 罚则

  第五十七条 (擅自实施拆迁的处罚)

  拆迁人未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由城市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁,予以警告,并处以拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

  对涂改、伪造、转借、买卖房屋拆迁许可证的,由城市房屋拆迁行政主管部门责令改正,并处以1万元以上3万元以下罚款。

  第五十八条 (提供虚假文件骗取拆迁许可证的处罚)

  拆迁人提供虚假文件骗取房屋拆迁许可证的,由城市房屋拆迁行政主管部门吊销房屋拆迁许可证,并处以拆迁补偿安置费用1%以上3%以下的罚款。

  第五十九条 (有关违法行为的处罚)

  拆迁人违反本办法规定,有下列行为之一的,由城市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁、给予警告,可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证:

  (一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁的;

  (二)委托未取得房屋拆迁资格证书的单位实施拆迁的;

  (三)擅自延长房屋拆迁期限的。

  第六十条 (转让拆迁业务的处罚)

  接受委托的拆迁单位违反本办法规定,转让拆迁业务的,由城市房屋拆迁行政主管部门责令改正,没收违法所得,并处以合同约定的拆迁安置补偿费25%以上50%以下的罚款。

  第六十一条 (其他部门的管理权限)

  违反本办法的行为涉及其他行政管理部门权限的,由有关部门依照法律、法规、规章的规定予以处罚。

  第六十二条 (妨碍公务的处理)

  对妨碍执行公务的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六十三条 (行政复议和诉讼)

  当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

  第六十四条 (管理责任)

  城市房屋拆迁行政主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证或者其他批准文件,核发房屋拆迁许可证或者其他批准文件后不履行监督管理职责的,或者对违法行为不予查处的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附则

  第六十五条 本溪、桓仁满族自治县的城镇房屋拆迁管理可参照本办法执行。

  第六十六条 (规划区外国有土地拆迁)

  在本溪市城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,参照本办法执行。

  第六十七条 (实施时间)

  本办法自发布之日起施行。1999年4月15日本溪市人民政府令第62号发布的《本溪市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。

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