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天津市物业管理条例

2002-10-24   来源:地方人大常务委员会

发文文号:天津市人民代表大会常务委员会公告第58号

颁布日期:2002-10-24

实施日期:2002-12-01

颁布单位:地方人大常务委员会

  (2002年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 2002年10月24日天津市人民代表大会常务委员会公告第58号公布)

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理服务的市场行为,保障社会公共利益,维护业主和物业管理服务企业的合法权益,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内所有的物业管理活动。

  第三条 本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  本条例所称物业管理,是指全体业主对物业共同利益的维护和管理,由物业管理服务企业依照与业主或者业主会合同约定,为业主提供服务,对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。

  第四条 物业管理推行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制。物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

  第五条 新建住宅小区和有两个以上业主的新建住宅物业,应当实行物业管理;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业,根据条件推行物业管理。

  第六条 市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责本条例的组织实施。

  区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门,负责对本辖区内物业管理活动的监督管理。

  市人民政府其他有关部门,按照各自职责,负责相关的管理、服务工作。

  街道办事处、乡镇人民政府对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

  第二章 业主、业主会、业主委员会

  第七条 业主是指物业的所有权人。业主享有下列权利:

  (一)参加业主会会议,发表意见,享有表决权;

  (二)推选业主代表、选举业主委员会成员,享有被选举权;

  (三)监督业主会或者业主代表会(以下统称业主会)和业主委员会的工作;

  (四)提议召开业主会会议;

  (五)接受物业管理服务合同约定的服务;

  (六)监督物业管理服务企业的管理服务活动;

  (七)法律、法规规定的其他权利。

  第八条 业主应当履行下列义务:

  (一)遵守业主公约;

  (二)遵守业主会通过的决议和物业管理制度;

  (三)配合物业管理服务企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动;

  (四)按照物业管理服务合同的约定,交纳物业管理服务费;

  (五)按照规定缴存维修基金;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第九条 业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。

  业主会行使下列权力:

  (一)制定、修改业主会章程和业主公约;

  (二)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的活动;

  (三)审定物业管理服务合同内容,确定物业管理服务企业;

  (四)审议通过物业管理服务企业提出的物业管理服务年度计划和物业管理制度;

  (五)监督物业管理服务企业的管理服务活动;

  (六)决定维修基金的使用方案,并监督实施;

  (七)决定涉及业主利益的其他重大事项。

  第十条 同一个物业管理区域内的业主不足一百人的,可以直接组成业主会;一百人以上的,由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表,组成业主代表会。业主代表会的代表一般不得少于三十五人。

  业主代表会行使业主会的权力。

  第十一条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当召开首次业主会会议:

  (一)出售建筑面积达百分之五十以上;

  (二)业主入住率达百分之五十以上;

  (三)首位业主实际入住达二年以上。

  第十二条 首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。

  进行前期物业管理服务的企业不召集首次业主会会议的,业主有权要求进行前期物业管理服务的企业召集,或者要求区、县物业管理行政主管部门督促召集。进行前期物业管理服务的企业仍不召集的,在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下,由居民委员会组织召集或者业主自行召集。

  第十三条 首次业主会会议应当讨论决定下列事项:

  (一)制定业主会章程;

  (二)修订业主公约;

  (三)选举业主委员会;

  (四)确定物业管理服务企业;

  (五)决定物业管理其他重大事项。

  第十四条 业主会会议每年至少召开一次,由业主委员会负责召集。业主会会议可以邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人的代表列席。

  根据业主委员会或者五分之一以上业主的提议,可以随时召开业主会会议。

  第十五条 业主会应当按照本条例和业主会章程开展活动。业主会作出的决议,不得与法律、法规、规章相抵触。

  业主会作出的决议,必须经代表物业管理区域内二分之一以上投票权数的业主通过。投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算。业主投票权数的具体计算方法,由业主会章程规定。

  业主代表行使表决权前,应当事先征求其所代表的业主意见,并如实反映业主意见。

  业主会作出的决议,对物业管理区域内的全体业主具有约束力,并应当在物业管理区域内公告。

  业主会签订的物业管理服务合同,由全体业主共同承担民事责任。

  第十六条 业主委员会是业主会的办事机构。业主委员会成员在业主中选举产生,每届任期三年,可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名、委员三至十一名。主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

  业主委员会不得从事经营活动,其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业管理服务企业中任职。

  第十七条 业主委员会履行下列职责:

  (一)召集业主会会议;

  (二)执行业主会作出的决议,定期报告有关决议执行的情况,提出物业管理建议;

  (三)根据业主会的决定,代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合同;

  (四)监督物业管理服务企业的管理服务活动,支持物业管理服务企业正当的管理活动;

  (五)听取和反映业主、使用人的意见,协调与物业管理服务企业的关系;

  (六)履行业主会赋予的职责;

  (七)完成业主会交办的其他事项。

  第十八条 业主会自成立之日起十五日内,业主委员会应当持下列文件向所在地的区、县物业管理行政主管部门办理业主会备案手续:

  (一)业主会章程;

  (二)业主公约;

  (三)业主委员会组成人员的基本情况。

  第十九条 物业使用人根据与业主的双方约定,享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本条例的规定。

  业主应当将与使用人的约定,书面告知业主委员会和物业管理服务企业。

  本条例所称使用人,是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

  第二十条 业主会和业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过百分之一的比例提取活动经费,具体办法由业主会和物业管理服务企业在物业管理服务合同中约定。

  第三章 物业管理服务企业

  第二十一条 物业管理服务企业应当具有独立的法人资格,并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

  第二十二条 物业管理服务企业享有下列权利:

  (一)依照有关规定和物业管理服务合同,对物业及其环境、秩序进行管理;

  (二)依照物业管理服务合同收取物业管理服务费;

  (三)对造成物业共用的部位、设施、设备损失的,代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失;

  (四)法律、法规规定的其他权利。

  第二十三条 物业管理服务企业应当履行下列义务:

  (一)履行物业管理服务合同,提供服务;

  (二)定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况;

  (三)接受业主、业主会和业主委员会的监督;

  (四)接受物业管理行政主管部门的监督管理;

  (五)法律、法规规定的其他义务。

  第二十四条 物业管理服务企业未经业主会同意,不得将物业项目整体转让给其他物业管理服务企业管理。

  物业管理服务企业可以将专项服务委托专业公司承担。

  第二十五条 物业管理服务企业应当配合街道办事处、居民委员会工作;协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时,应当及时向公安和有关部门报告,并协助做好调查和救助工作。

  政府有关部门、街道办事处和居民委员会应当支持物业管理工作,不得干预物业管理服务企业正常经营和管理服务活动,不得乱摊派。

  第四章 前期物业管理

  第二十六条 前期物业管理是指业主会成立前,开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。

  第二十七条 新建商品房出售前,房地产开发企业应当委托物业管理服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业管理服务合同。

  前期物业管理服务合同至首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日终止。

  第二十八条 房地产开发企业出售新建商品房时,应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容。购房人购买新建商品房时,应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。经购房人确认的前期物业管理服务合同,对购房人具有约束力。

  第二十九条 购房人购买新建商品房时,应当签署业主公约。业主公约的内容不得违反法律、法规和社会公共利益。

  第三十条 规划、设计新建住宅小区时,应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施,并按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房,用于物业管理服务活动和业主活动。

  开发建设单位应当按照规划、设计的要求建设物业管理服务用房。在物业竣工验收合格后三十日内,将建成的物业管理服务用房无偿移交物业管理服务企业。

  第三十一条 物业管理服务用房属于全体业主所有,由物业管理服务企业负责维修、养护,不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。

  第三十二条 开发建设单位应当在新建物业竣工验收合格后六十日内,向进行前期物业管理服务的企业提供下列文件和资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;

  (二)物业竣工验收资料;

  (三)共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料;

  (四)物业质量保证文件和使用说明文件;

  (五)物业管理需要的其他资料。

  第五章 物业使用和维护

  第三十三条 物业在国家规定的保修期限内,由房地产开发企业负责维修。保修期限届满后,自用的部位、设施、设备,由业主负责维修、养护;共用的部位、设施、设备,由物业管理服务企业负责维修、养护。

  当物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时,业主、使用人或者物业管理服务企业应当及时维修。

  物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时,相关业主和使用人应当给予配合。

  第三十四条 业主使用物业应当遵守法律、法规、规章的规定,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,处理相邻关系。

  第三十五条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门,应当直接为业主提供服务。

  物业管理住宅小区内的道路、排水设施、垃圾、绿地、树木、绿化设施、路灯照明设施的维修养护责任,以及物业管理住宅小区内的道路、排水、绿化等设施、设备的大修、更新、改造的具体办法,由市人民政府另行规定。

  第三十六条 使用物业禁止下列行为:

  (一)拆改住宅房屋的承重结构,在外墙上拆改、增设门窗,损坏、改变房屋外貌;

  (二)占用共用部位和消防通道,损坏共用的设施、设备;

  (三)在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料、堆放物品;

  (四)违章搭建建筑物、构筑物;

  (五)放置超过安全标准的危险物品,排放有毒、有害物质或者发出超标噪音;

  (六)乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (七)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;

  (八)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

  (九)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

  第三十七条 业主或者使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市有关规定。

  物业管理服务企业应当对房屋装饰装修进行监督,对不符合安全要求和影响公共利益的,应当劝阻制止,责令改正。

  第三十八条 利用物业共用的部位、设施从事经营活动的,不得影响房屋安全和正常使用,并应当征得相邻业主和业主委员会的同意。物业管理服务企业代表业主会收取的相关收益,应当用于增加维修基金和改善共用的设施、设备。

  第三十九条 任何单位或者个人不得随意占用物业管理区域内的道路、场地。确需占用道路或者场地停放机动车辆的,应当征得业主会同意。

  业主占用道路、场地停放机动车辆的,应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于增加维修基金、改善共用的设施、设备等,具体使用办法由业主委员会确定。

  机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放,应当遵守物业管理制度。

  第四十条 两个以上业主的住宅物业和与其结构相连的非住宅物业,应当建立共用的部位、设施、设备维修基金。

  维修基金管理办法由市人民政府制定。

  第六章 物业管理服务

  第四十一条 一个住宅小区应当由一个物业管理服务企业进行物业管理服务。

  第四十二条 物业管理服务企业接受委托从事物业管理服务,应当与业主会签订物业管理服务合同。

  物业管理服务合同应当载明下列主要内容:

  (一)业主会和物业管理服务企业的名称;

  (二)物业管理服务区域范围;

  (三)物业管理服务内容;

  (四)物业管理服务标准;

  (五)物业管理服务费用;

  (六)物业管理服务合同期限;

  (七)违约责任;

  (八)物业管理服务合同解除条件;

  (九)双方约定的其他事项。

  物业管理服务企业应当自物业管理服务合同签订之日起十五日内,将物业管理服务合同报物业管理项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。

  第四十三条 物业管理服务合同中约定的物业管理服务,应当包括下列内容:

  (一)房屋共用部位和设备的维修、养护、管理;

  (二)共用设施和设备的使用、维修、养护、管理;

  (三)电梯、智能系统等设备的运行服务;

  (四)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;

  (五)物业装饰装修管理;

  (六)车辆行驶和停放秩序的管理、服务;

  (七)物业管理区域内秩序的管理、服务;

  (八)物业资料的管理和查询服务。

  第四十四条 物业管理服务合同期限届满三个月前,物业管理服务企业与业主会应当协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业管理服务合同;不续约的,业主会确定其他物业管理服务企业。

  第四十五条 物业管理服务合同期满不续约或者解除合同的,原物业管理服务企业应当在合同终止之日起十日内,向业主委员会办理下列移交事项:

  (一)物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册;

  (二)物业档案资料;

  (三)物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物。

  新物业管理服务企业确定后,业主委员会应当将前款所列事项移交新物业管理服务企业。

  第四十六条 物业管理服务企业进行物业管理服务,应当遵守下列规定:

  (一)按照国家和本市规定的技术标准和服务规范、物业管理服务合同、物业管理服务年度计划,提供物业管理服务;

  (二)书面告知业主、使用人对共用的部位、设施、设备的使用方法和注意事项;

  (三)对物业管理服务区域进行全面巡视和检查,定期对共用的部位、设施、设备进行维修、养护;

  (四)发现共用的部位、设施、设备损坏时,立即采取措施,进行维修;

  (五)接到物业损坏报修时,及时进行维修和处理;

  (六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业管理资料;

  (七)发现违反本条例或者业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主会和有关行政管理部门报告;

  (八)按照物业管理服务合同,做好其他物业管理服务事项。

  第七章 物业管理费

  第四十七条 物业管理实行有偿服务。物业管理费包括物业管理服务费、特约服务费和代办服务费。

  第四十八条 物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

  普通住宅的物业管理服务费,由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业在政府指导价格范围内自主协商确定;其他住宅和非住宅物业的物业管理服务费,由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业协商确定。

  第四十九条 普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定,并向社会公布。

  确定和调整普通住宅物业管理服务费的政府指导价时,应当采取各种方式听取群众意见。

  第五十条 物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,按月交纳。

  第五十一条 在前期物业管理期间,物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用,由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费,由业主承担;开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的,由开发建设单位承担。

  物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费,由开发建设单位交纳。

  第五十二条 个别业主或者使用人可以将物业管理服务合同以外特约服务事项委托物业管理服务企业,并支付特约服务费。

  第五十三条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业服务部门,可以将服务和收费事项委托物业管理服务企业,并支付代办服务费。

  第八章 法律责任

  第五十四条 业主、业主会、物业管理服务企业、房地产开发企业之间因物业管理发生争议的,可以自行协商解决;不能自行协商解决的,可以向物业管理行政主管部门申请调解;也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

  第五十五条 业主、使用人、业主委员会和物业管理服务企业对违反本条例的行为,可以向物业管理行政主管部门投诉。

  物业管理行政主管部门受理投诉后,应当及时进行调查、核实,并依法处理。

  第五十六条 开发建设单位违反本条例第三十条第二款规定,未向物业管理服务企业提供物业管理服务用房的,物业管理行政主管部门责令限期改正;拒不改正的,暂扣售房许可证,并处以一万元以上十万元以下罚款。

  开发建设单位违反本条例第三十二条规定,未向前期物业管理服务的企业提供文件、资料的,物业管理行政主管部门责令限期提供;逾期不提供的,处以一万元以下罚款。

  第五十七条 物业管理服务企业有下列行为之一的,物业管理行政主管部门责令限期改正,予以警告,降低资质等级,并可按照以下规定处以罚款:

  (一)违反本条例第二十一条规定,未按照资质等级从事物业管理服务活动的,处以一万元以上五万元以下罚款;

  (二)违反本条例第二十四条第一款规定,将物业项目整体转让他人的,处以一万元以上五万元以下罚款;

  (三)违反本条例第四十二条第三款规定,未办理合同备案的,处以五千元以上一万元以下罚款。

  第五十八条 业主、使用人违反本条例第三十三条第三款规定,拒绝、阻碍物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修养护的,物业管理服务企业可以向人民法院提起诉讼,排除妨害。造成损失的,业主或者使用人应当承担赔偿责任。

  第五十九条 违反本条例第三十六条规定,有下列行为之一的,物业管理行政主管部门责令改正,并可以按照以下规定处以罚款;给他人造成损失的,应当给予赔偿:

  (一)拆改住宅房屋的承重结构的,处五万元以上十万元以下罚款;

  (二)占用共用部位,损坏共用的设施、设备的,处以三万元以下罚款;

  (三)在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料的,处以一万元以下罚款。

  当事人逾期不改正的,物业管理行政主管部门下达恢复原状的决定,并可申请人民法院强制执行。

  违反本条例第三十六条规定,占用消防通道,放置超过安全标准的危险物品,违章搭建建筑物、构筑物,排放有毒、有害物质或者发出超标噪音,乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写、刻画,随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物,侵占、毁坏绿地、树木、绿化设施的,公安、规划、环保、市容环卫、园林等行政部门按照国家和本市的有关规定予以处罚。

  第六十条 当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉;逾期不申请行政复议或者不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

  第六十一条 物业管理行政主管部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第九章 附则

  第六十二条 业主公约和业主会章程的示范文本,由市物业管理行政主管部门制定;物业管理服务合同和前期物业管理服务合同的示范文本,由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门共同制定。

  第六十三条 未实行物业管理的原有住宅区,参照本条例逐步实好物业管理。

  第六十四条 本条例自2002年12月1日起施行。1997年12月17日天津市人民政府颁布的《天津市住宅小区物业管理办法》同时废止。

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